(068)668-97-90; (044)592-75-16

Як розрахувати ринкову вартість нерухомості

15.02.2017

rynkova-vartist-zhitlovoi-i-kommerciynoi-neruhomosti

Ринкова вартість нерухомості

Нерухомість буває житлова (квартири, будинки), і нежитлова (комерційна, виробнича, складська).

Розглянемо кожен з цих видів нерухомості окремо в контексті поняття ринкова вартість.

Особливості визначення ринкової вартості житлової нерухомості

Залежить від місця розташування об’єкта. Логічно, що в столиці житло буде коштувати дорожче, ніж в місті з населенням в 100000 осіб. Одним з факторів формування цін на ринку є кількість робочих місць в місті.

За інших рівних характеристиках порівняння, розрахунок вартості об’єкта оцінки (наприклад квартири), буде виконуватися шляхом порівняння цін пропозицій. Аналоги підбираються таким чином, щоб квартири знаходились в схожого типу будинках (наприклад, якщо ми оцінюємо квартиру в панельному будинку, то наші об’єкти порівняння теж повинні бути розташовані в панельних будинках). Зазвичай достатньо 3 – 5 об’єктів порівняння для виконання розрахунку. Аналоги повинні підбиратися з однаковою кількістю кімнат в квартирі і порівнянною загальною площею.

Далі оцінювач вносить коригування на відмінності оцінюваного об’єкта від об’єкта аналога. Серед таких властивостей, наступні:

– відміну на технічний стан;

– відміну на місце розташування;

– поправка на поверховість;

– поправка на відмінність у загальній площі;

– поправка на торг;

– та інші (залежить від кожного конкретного випадку).

Особливості процесу визначення ринкової вартості нежитлової нерухомості

Основні фактори, які впливають на ціну об’єкта, абсолютно ідентичні факторам формування ціни на житлову нерухомість. Основний підхід визначення вартості – порівняльний (визначаємо відмінні характеристики об’єктів аналогів).

При оцінці комерційної нерухомості, поправки на відмінність у вартості практично збігаються з поправками, зазначеними вище (для житлової нерухомості), за винятком деяких характеристик.

Також, слід зазначити, що іноді вартість приймається на підставі дохідного підходу.

Цей метод заснований на визначенні вартості виходячи з корисності, яку дає об’єкт (тобто від здачі в оренду). Потім наведене значення ставки оренди коригується спеціальним коефіцієнтом – ставкою капіталізації.

Витратний підхід рідко використовується при визначенні ринкової вартості. Однак, бувають ситуації, коли це єдино можливий варіант. Цей метод заснований на визначенні вартості об’єкта виходячи з його конструктивних елементів. Для розрахунку використовується спеціальний збірник, в якому вказані ціни на будівництво аналогічного будівлі. Потім ці ціни потрібно привести до дати оцінки і скорегувати на знос.

Ссылка на основную публикацию
Опублікувати коментар