(068)668-97-90; (044)592-75-16

Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости

23.11.2016

rynochnaya-stoimost-zhiloy-i-kommercheskoy-nedvizhimosti

Рыночная стоимость недвижимости

Недвижимость бывает жилая (квартиры, дома), и нежилая (коммерческая, производственная, складская).

Рассмотрим каждый из этих видов недвижимости отдельно в контексте понятия рыночная стоимость.

Особенности определения рыночной стоимости жилой недвижимости

Зависит от месторасположения объекта. Логично, что в столице жилье будет стоить дороже, чем в городе с населением в 100000 человек. Одним из факторов формирования цен на рынке является количество рабочих мест в городе.

При прочих равных характеристиках сравнения, расчет стоимости объекта оценки (например квартиры), будет выполняться путем сравнения цен предложений. Аналоги подбираются таким образом, чтоб квартиры находились в похожего типа домах (например, если мы оцениваем квартиру в панельном доме, то наши объекты сравнения тоже должны быть расположены в панельных домах). Обычно достаточно 3 – 5 объекта сравнения для выполнения расчета. Аналоги должны подбираться с одинаковым количеством комнат в квартире и сопоставимой общей площадью.

Далее оценщик вносит корректировки на отличия оцениваемого объекта от объекта аналога. Среди таких свойств, следующие:

— отличие на техническое состояние;

— отличие на месторасположение;

— поправка на этажность;

— поправка на отличие в общей площади;

— поправка на торг;

— и другие (зависит от каждого конкретного случая).

Особенности процесса определения рыночной стоимости нежилой недвижимости

Основные факторы, которые влияют на цену объекта, абсолютно идентичны факторам формирования цены на жилую недвижимость. Основной подход определения стоимости – сравнительный (определяем отличительные характеристики объектов аналогов).

При оценке коммерческой недвижимости, поправки на отличие в стоимости практически совпадают с поправками, указанными выше (для жилой недвижимости), за исключением некоторых характеристик.

Также, нужно заметить, что иногда стоимость принимается на основании доходного подхода.

Этот метод основан на определении стоимости исходя из полезности, которую приносит объект (то есть от сдачи в аренду). Затем приведенное значение ставки аренды корректируется специальным коэффициентом – ставкой капитализации.

Затратный подход редко используется при определении рыночной стоимости. Однако, бывают ситуации, когда это единственно возможный вариант. Этот метод основан на определении стоимости объекта исходя из его конструктивных элементов. Для расчета используется специальный сборник, в котором указаны цены на строительство аналогичного здания. Затем эти цены нужно привести к дате оценки и скорректировать на износ.

Ссылка на основную публикацию
Оставить комментарий